Cụ thể, từ ngày 01/7/2024, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá trong Thông tư 31/2024/TT-BTC ngày 16/05/2024 như sau:
Các cách thức thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá
(1) Theo đó, có nhiều cách thức thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá như: Đề nghị tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá cung cấp đầy đủ và kịp thời các hồ sơ, tài liệu về tài sản thẩm định giá; Khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá; Sử dụng ý kiến tư vấn từ các chuyên gia, các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ tư vấn giám định, thiết kế, xây dựng, kỹ thuật và các dịch vụ khác liên quan đến tài sản thẩm định giá;…
Đơn cử, cách thức “khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá” được hướng dẫn như sau:
(a) Người thu thập thông tin trực tiếp tiến hành khảo sát và ghi chép đầy đủ các đặc điểm và hiện trạng của tài sản, các thông tin và yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá trị của tài sản; chụp ảnh tài sản và những hình ảnh để minh chứng về hiện trạng của tài sản; lập biên bản khảo sát hiện trạng tài sản. Biên bản khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá phải có chữ ký của người thu thập thông tin và tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá.
(b) Đối với tài sản thẩm định giá là doanh nghiệp, tài sản vô hình, tài sản tài chính, dịch vụ, tài sản hình thành trong tương lai: người thu thập thông tin tiến hành khảo sát hiện trạng những tài sản, bộ phận cấu thành tài sản mà có thể thực hiện được việc khảo sát trực tiếp trong thực tế.
(c) Các trường hợp không cần thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản nếu người thu thập thông tin nêu được đầy đủ lý do về việc không thể khảo sát tài sản, gồm:
– Tài sản thẩm định giá là máy móc, thiết bị, dụng cụ mới hoặc dịch vụ mà trên bảng danh mục đề nghị thẩm định giá hoặc trên nhãn mác hoặc tài liệu đính kèm đề nghị thẩm định giá có ghi đầy đủ thông tin về đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản; đồng thời, có các tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá đang giao dịch, mua bán trên thị trường;
– Tài sản thẩm định giá bị mất, thất lạc hoặc bị hủy hoại hoàn toàn;
– Tài sản thẩm định giá trong trường hợp không thể tiếp cận trực tiếp vì lý do khách quan hoặc bất khả kháng và người thu thập thông tin phải nêu rõ khả năng ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá (nếu có). Người thực hiện thẩm định giá có trách nhiệm nêu rõ khả năng ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá (nếu có) tại báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá hoặc thông báo kết quả thẩm định giá;
Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
(1) Phân tích thông tin: Cần thể hiện trong báo cáo thẩm định giá, có thể đưa ra các giả thiết theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị thẩm định giá.
(2) Các nhóm thông tin cần phân tích:
a) Thông tin cơ bản về tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, mục đích, thời điểm, căn cứ pháp lý, và cơ sở giá trị thẩm định giá.
b) Thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá.
c) Thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá.
d) Phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất, phù hợp quy định pháp luật và mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất (chỉ áp dụng với bất động sản).
đ) Thông tin liên quan khác.
Các điểm chung của Thông tư số 31/2024/TT-BTC ngày 16/05/2024 & Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015
(1) Yêu cầu thu thập và phân tích thông tin liên quan đến đặc điểm pháp lý, kinh tế-kỹ thuật và điều kiện thị trường của tài sản thẩm định giá;
(2) Nhấn mạnh nhu cầu thu thập thông tin khách quan, chính xác và đáng tin cậy trong quá trình thẩm định giá;
(3) Cả hai văn bản cho phép sử dụng ý kiến chuyên gia và tư vấn trong quá trình thẩm định giá.
(4) Yêu cầu tuân thủ các quy định pháp luật và chuẩn mực trong việc thu thập và phân tích thông tin;
(5) Nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lưu trữ và quản lý thông tin thu thập trong báo cáo thẩm định giá.
Các điểm mới của Thông tư số 31/2024/TT-BTC ngày 16/05/2024
Thông tư Số 31/2024/TT-BTC giới thiệu một số điểm mới, như quy trình chi tiết hơn cho việc thu thập thông tin, trách nhiệm rõ ràng của các bên liên quan, xử lý thông tin bảo mật và mở rộng phương pháp cũng như nguồn thu thập thông tin, cụ thể như sau:
– Nhấn mạnh nhu cầu thu thập thông tin có hệ thống, khách quan và đúng thực tế, phù hợp với mục đích và phương pháp thẩm định giá.
– Quy định trách nhiệm của người thu thập thông tin và thẩm định viên để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong dữ liệu thu thập
– Xác định rõ trách nhiệm của người thu thập thông tin và thẩm định viên trong việc tổ chức và thực hiện việc thu thập thông tin.
– Đề ra quy trình xử lý các hạn chế trong việc thu thập thông tin do lý do khách quan hoặc bất khả kháng, yêu cầu báo cáo rõ ràng và phản ánh trong báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá
– Đề cập đến việc xử lý thông tin bảo mật, nhấn mạnh tuân thủ các quy định pháp luật về thu thập và sử dụng dữ liệu này.
– Mở rộng các nguồn thông tin, bao gồm cơ sở dữ liệu quốc gia, khảo sát thị trường, ý kiến chuyên gia và các tài liệu pháp lý.
– Quy định cách xử lý thông tin từ các nguồn trên internet, yêu cầu trích dẫn chi tiết và tài liệu minh chứng phù hợp
– Mô tả chi tiết các phương pháp thu thập thông tin, bao gồm khảo sát trực tiếp, tư vấn chuyên gia và sử dụng các hình thức truyền thông (ví dụ: điện thoại, email).
– Cung cấp hướng dẫn cụ thể cho các loại tài sản như doanh nghiệp, tài sản vô hình, tài sản tài chính và tài sản hình thành trong tương lai.
– Chi tiết hóa việc phân tích thông tin thu thập thành các nhóm cụ thể, bao gồm đặc điểm pháp lý, kinh tế-kỹ thuật, thông tin thị trường và phân tích sử dụng tốt nhất.
– Giới thiệu phương pháp có cấu trúc để phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản bất động sản.
