Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập, có nội dung đáng chú ý sau:
- CÁCH T IẾP CẬN THỊ TRƯỜNG
Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.
Tùy theo loại tài sản, cách tiếp cận từ thị trường có thể được cụ thể hóa thành các phương pháp gồm phương pháp so sánh, phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Đối với phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch chỉ áp dụng đối với thẩm định giá doanh nghiệp và thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, hướng dẫn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh kết hợp với việc phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh (về nguồn thông tin, về mức độ tin cậy và phù hợp của thông tin) và các tiêu chí sau đây:
Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là tổng giá trị tuyệt đối của các điều chỉnh là nhỏ nhất); Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt;
Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt;
Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.
Trong trường hợp cần thiết, cần đánh giá các động thái, diễn biến và xu hướng biến động của cung cầu thị trường trước khi đưa ra kết quả thẩm định giá cuối cùng bằng phương pháp so sánh.
Các điểm mới tại Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/05/2024
– Quy định cụ thể yêu cầu thu thập ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua, chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.
– Bổ sung quy trình chi tiết hơn với các bước từ khảo sát, thu thập thông tin, phân tích thông tin, điều chỉnh sự khác biệt, xác định mức giá chỉ dẫn và xác định mức giá của tài sản thẩm định giá.
– Đánh giá động thái, diễn biến và xu hướng biến động của thị trường trước khi đưa ra giá trị cuối cùng.
2. CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ
Áp dụng khi không đủ thông tin thị trường, có dự định tạo tài sản mới, hoặc so sánh với các cách tiếp cận khác
Xác định giá trị tài sản dựa trên chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn.
- Công thức: Giá trị ước tính = Chi phí thay thế – Tổng giá trị hao mòn.
Phương pháp chi phí tái tạo: Xác định giá trị tài sản dựa trên chênh lệch giữa chi phí tái tạo và giá trị hao mòn
- Công thức: Giá trị ước tính = Chi phí tái tạo – Tổng giá trị hao mòn.
Phương pháp tổng cộng: Xác định giá trị tài sản bằng cách cộng giá trị các bộ phận.
- Công thức: Giá trị ước tính = Σ Vi (giá trị bộ phận cấu thành i).
Thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế: Bao gồm chi phí vật liệu, máy thiết bị, nhân công, lợi nhuận nhà thầu, và các chi phí khác theo quy định pháp luật.
Lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư được xác định bằng tỷ lệ bình quân lợi nhuận trước thuế của ít nhất 03 doanh nghiệp tương tự.
Giá trị hao mòn xác định theo kỹ thuật so sánh bằng cách so sánh giá trị hao mòn của tài sản tương tự trên thị trường
- Công thức: Tỷ lệ hao mòn = (Chi phí tạo tài sản mới – Giá trị giao dịch)/Chi phí tạo tài sản mới.
Giá trị hao mòn xác định theo kỹ thuật tuổi đời được xác định bằng tỷ lệ hao mòn dựa trên tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế
- Công thức: Tỷ lệ hao mòn = (Tuổi đời hiệu quả / Tuổi đời kinh tế) x 100%.
Giá trị hao mòn xác định theo kỹ thuật tổng cộng bằng cách phân tích và cộng các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên.
- Công thức: Tỷ lệ hao mòn vật lý = (Mức độ đã sử dụng / Mức độ sử dụng thiết kế) x 100%.
So sánh Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/05/2024 thay thế Tiêu chuẩn thẩm định giá số 09 Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015
Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/05/2024
– Bổ sung phương pháp tổng cộng và các kỹ thuật xác định giá trị hao mòn mới.
– Đưa ra chi tiết các thành phần của chi phí tái tạo/thay thế.
– Cụ thể hóa cách xác định lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư.
– Cải tiến cách xác định giá trị hao mòn theo kỹ thuật so sánh và tuổi đời.
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 09 Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015
– Đề cập đến phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo.
– Không có điều khoản cụ thể về các thành phần của chi phí tái tạo/thay thế.
– Không định rõ cách xác định lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư.
– Đơn giản hơn trong việc xác định giá trị hao mòn, chủ yếu dựa vào tuổi đời.
3. CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP
Áp dụng cho tài sản tạo ra thu nhập, có thể dự báo được thu nhập tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc chiết khấu.
Phương pháp sử dụng: vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu, chiết khấu dòng tiền tự do, chiết khấu dòng cổ tức, và chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu (doanh nghiệp); phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, lợi nhuận vượt trội, thu nhập tăng thêm (tài sản vô hình).
(a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
Công thức: V = I / R
- V: Giá trị tài sản
- I: Thu nhập thuần
- R: Tỷ suất vốn hóa
* Xác định thu nhập thuần (I)
- Công thức: Thu nhập thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu – Chi phí hoạt động
Cơ sở xác định: thông tin từ ít nhất 03 tài sản tương tự, thu nhập và chi phí trong quá khứ, tình hình thị trường.
* Xác định tỷ suất vốn hoá (R)
Phương pháp so sánh: dựa vào tỷ suất của ít nhất 03 tài sản tương tự.
Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu: dựa vào bình quân gia quyền của hệ số vốn hóa tiền vay và tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu:
Công thức chung: V = Σ CFt / (1 + r)^t + Vn / (1 + r)^n
- V: Giá trị tài sản
- CFt: Dòng tiền năm t
- Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
- n: Giai đoạn dự báo
- r: Tỷ suất chiết khấu
- g: Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền
*Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền (n): Dựa vào tuổi đời kinh tế, giai đoạn nắm giữ, độ tin cậy của thông tin.
*Xác định dòng tiền (CF): Chênh lệch giữa thu nhập từ tài sản và chi phí vận hành.
*Xác định giá trị tài sản cuối kỳ dự báo (Vn): Giá trị thanh lý hoặc giá trị thị trường của tài sản tương tự tại thời điểm cuối kỳ dự báo.
* Xác định tỷ suất chiết khấu (r)
Phản ánh giá trị biến đổi của tiền, rủi ro liên quan đến dòng tiền.
Phương pháp xác định: tỷ suất sinh lời trung bình, WACC, CAPM.
Các điểm mới tại Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/05/2024
– Bổ sung thêm phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, lợi nhuận vượt trội và thu nhập tăng thêm.
– Chi tiết hơn về phương pháp vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu, bao gồm công thức, cơ sở xác định thu nhập, chi phí và tỷ suất.
– Đưa ra các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa và chiết khấu rõ ràng, như phương pháp so sánh và phân tích vốn vay – vốn sở hữu.
– Mô tả chi tiết hơn về cách xác định giá trị tài sản cuối kỳ dự báo và các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất chiết khấu.
NGUỒN: Tổng hợp bởi V-LINK CORP.
